新一轮地产放松，快来了吗？

新一轮地产放松，快来了吗？
事件：2024年3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议提及“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局……要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”
本次国常会明确表态将谋划支持政策、有效激发购房需求，我们认为二季度房地产政策进一步放松的概率较高。
梳理2022年以来历次国常会提及房地产之后地产政策推出情况，通常1-2个月内会有较为重要的举措落地。政策放松方向包括：税收优惠、降低首付比例、降低房贷利率（含LPR调降）、一线城市放松限购、房企融资放松等。
其中，总量推出节奏往往更快（一周左右），一线城市则沿着“因城施策”的思路持续推动放松。参考2023年8月25日国常会召开后，8月下旬总量层面集中落地“认房不认贷”、首付比例、存量房贷利率调降等放松政策，总量政策落地节奏相对较快。2023年9月至年底，则是一线城市密集、连续地放松调控，总量未再追加放松力度。
往后看，我们认为当下总量层面对于地方放松调控的约束已经不多，地产调控的主要抓手或在于一线城市限购的进一步放松。不过，针对房价下跌、房企融资等方面，总量政策仍有可能继续托底。节奏上，4-5月可能是新一轮地产政策放松的窗口，短期内债市仍需关注“宽信用”预期层面的扰动。
复盘历史上国常会提及房地产，以及后续政策出台窗口期内的10年期国债表现：
一方面，国常会释放的“稳地产”信号以及随后房地产放松政策，在部分时间窗口内曾对债市情绪产生明显扰动。比如：2022年9月末，央行调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、购房税收优惠之后，10月上旬收益率高位盘整；2022年11月，房地产融资支持发力，叠加疫情防控政策调整的影响，曾导致现券收益率快速上行并引发“赎回潮”加剧波动；2023年8月25日，国常会召开后“认房不认贷”、降低首套首付比例、放贷利率等总量政策短期集中落地，引发收益率上行，9月上旬部分产品赎回压力上升，债市整体承压。
但另一方面，债市定价最终仍基于数据验证，中期来看，若政策效果不及预期，则收益率将重归下行，且“学习效应”之下，债市对地产政策的定价也在边际弱化。上述提到的三段区间，在政策放松后地产高频数据曾一度回暖，但改善的持续性略弱，这一过程中收益率先上后下。此外，2023年11月-2024年2月，一线城市接连放松限购，债市波动有限、并未改变收益率的下行趋势。
我们认为，这可能与市场的“学习效应”有关。事实上，一线城市在2023年9月开启首轮放松后，至今始终按照2-3个月为一轮、小幅高频的节奏进行放松，且当前房价预期仍未修复，市场谨慎看待新政后销量改善的持续性，也因此，债券市场对于房地产政策放松的定价，在边际上较2022年有所弱化。
考虑到3月以来基本面复工复产的节奏偏缓、“稳增长”政策效果暂未验证，债市当前或尚不具备转向基础。在配置盘偏强保护下，10年期国债收益率或围绕2.3%附近震荡，地产等消息层面带来的债市波动放大可能成为常态，可以积极把握调整带来的交易机会。